Pacote fiscal para a habitação 2026: o que muda para compradores, vendedores, inquilinos e senhorios

O novo pacote fiscal para a habitação introduz alterações relevantes em IMT, IRS, IVA e arrendamento. Neste guia, explicamos as principais medidas, quem pode beneficiar, que prazos deve cumprir e quais os cuidados antes de tomar decisões.

O que é o pacote fiscal para a habitação 2026?

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, aprovou um conjunto de medidas de desagravamento fiscal com o objetivo de estimular a oferta de habitação. O diploma altera regras de IVA, IRS, IRC, IMT e benefícios fiscais, e cria regimes específicos para investimento e arrendamento habitacional.

Na prática, as medidas podem afetar quem compra casa, quem vende imóveis, quem vive em casa arrendada, senhorios, investidores e quem está a construir ou reabilitar imóveis.

Principais medidas em resumo

1. Vai comprar casa? Há benefícios, mas também agravamentos

Para quem pretende comprar casa, o pacote fiscal atua em dois sentidos. Por um lado, prevê benefícios fiscais para a compra de habitação de custos controlados destinada a habitação própria e permanente. Por outro, agrava o IMT para compradores não residentes em Portugal.

Habitação de custos controlados

A primeira compra de habitação própria e permanente classificada como habitação de custos controlados pode beneficiar de isenção de IMT até ao limite de 330.539 euros, correspondente ao primeiro escalão de IMT para HPP em 2026. Se o valor do imóvel ultrapassar esse limite, as taxas normais aplicam-se ao excedente.

Pode ainda existir dedução no imposto do selo até ao valor correspondente ao primeiro escalão de IMT, reduzindo ou eliminando o imposto do selo de 0,8% normalmente devido na compra de casa.

Atenção: este benefício depende de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal. Antes de contar com a poupança, confirme se o município aderiu ao regime.

IMT agravado para não residentes

A aquisição de imóveis habitacionais por compradores não residentes passa a estar sujeita a uma taxa única de IMT de 7,5%, sem aplicação das isenções ou reduções normalmente previstas para residentes.

A taxa agravada pode não se aplicar se o comprador já for residente fiscal em Portugal no momento da compra, se passar a residente fiscal no prazo de dois anos após a aquisição ou se colocar o imóvel em arrendamento habitacional dentro dos prazos e limites previstos.

2. Vai vender uma casa? A isenção de mais-valias foi alargada

A venda de uma casa pode gerar mais-valias sujeitas a IRS. O novo regime permite excluir a tributação dessas mais-valias quando o valor de realização é reinvestido na aquisição de imóvel destinado ao arrendamento habitacional a renda moderada.

A novidade é que a medida pode aplicar-se à venda de qualquer habitação, incluindo segundas casas, casas de férias ou imóveis herdados, e não apenas à habitação própria e permanente.

Prazos a cumprir

• O reinvestimento deve ocorrer entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.
• O contrato de arrendamento deve ser celebrado até seis meses após o reinvestimento ou após a venda, se esta for posterior.
• O imóvel deve permanecer em arrendamento habitacional durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos.
• A renda mensal deve respeitar o limite de renda moderada, em regra até 2.300 euros por mês.

A medida aplica-se a transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029. Na declaração de IRS do ano da venda, o contribuinte deve indicar a intenção de reinvestir e o montante previsto.

3. Vive em casa arrendada? A dedução no IRS aumenta

Para os inquilinos, a principal alteração está no aumento da dedução das rendas em sede de IRS. A regra de base mantém-se: pode deduzir 15% das rendas pagas ao longo do ano, mas o teto máximo da dedução sobe.

Para contribuintes com rendimentos mais baixos, a dedução pode ser superior ao limite geral. Até ao primeiro escalão de IRS, pode atingir 1.100 euros. Entre 8.059 euros e 30.000 euros, o limite é calculado de forma gradual.

Condições práticas

• O contrato de arrendamento deve estar registado nas Finanças.
• O senhorio deve emitir recibos eletrónicos, que alimentam o e-Fatura e a declaração de IRS.
• Apoios públicos à renda, como Porta 65 ou subsídios equivalentes, devem ser descontados ao total das rendas declaradas.
• Quem transferiu a residência permanente para um território do interior pode beneficiar de limite reforçado nos primeiros três anos, se cumprir as condições legais.

4. É senhorio? Rendas moderadas podem pagar menos IRS

Os rendimentos prediais provenientes de arrendamento habitacional permanente com rendas moderadas podem beneficiar de tributação autónoma de 10%, em vez da taxa de 25%.

A taxa de 10% aplica-se a contratos novos e a contratos já em vigor, sendo relevante o momento em que a renda é recebida. O contrato deve estar comunicado à Autoridade Tributária, o imóvel deve estar classificado como habitacional e os rendimentos devem ser declarados no Anexo F da declaração de IRS.

A opção pelo englobamento pode afastar este benefício, fazendo com que os rendimentos sejam tributados pelas taxas gerais de IRS. Por isso, a simulação fiscal é essencial antes de entregar a declaração.

5. Regime Simplificado de Arrendamento Acessível: o que muda

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, ou RSAA, substitui o anterior Programa de Arrendamento Acessível e entra em vigor a partir de 1 de setembro de 2026. É um regime voluntário: o senhorio aceita praticar uma renda abaixo de determinado limite e, em contrapartida, pode beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais abrangidos.

Como é definido o limite da renda?

A renda mensal não pode ultrapassar 80% da mediana das rendas por metro quadrado divulgadas pelo INE para o concelho onde se situa o imóvel. Os valores concretos e características relevantes do imóvel devem ser confirmados na regulamentação aplicável e nas plataformas oficiais.

Prazos mínimos

• Residência permanente: contrato com duração mínima de três anos.
• Residência temporária, por exemplo por motivos profissionais: contrato com duração mínima de três meses.

O processo de adesão deverá ser feito através do IHRU. O incumprimento das condições pode levar à perda do benefício fiscal e à regularização do imposto devido, incluindo eventuais juros.

6. Contratos de Investimento para Arrendamento: medida para projetos de maior dimensão

Os Contratos de Investimento para Arrendamento, ou CIA, são contratos celebrados entre investidores imobiliários e o IHRU, em representação do Estado. Destinam-se sobretudo a projetos de maior dimensão com imóveis afetos ao arrendamento habitacional.

Podem ser elegíveis projetos em que pelo menos 70% da área de construção dos edifícios seja destinada a arrendamento habitacional e em que a renda mensal respeite o limite previsto. Estes contratos podem prever benefícios em IMT, imposto do selo, IMI, AIMI e IVA, durante um período que pode chegar a 25 anos.

Por serem regimes de investimento com requisitos próprios, os CIA devem ser analisados com apoio jurídico e fiscal antes de qualquer decisão de aquisição, construção ou reabilitação.

7. Vai construir ou reabilitar? O IVA pode baixar para 6%

As empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente ou ao arrendamento habitacional podem beneficiar de IVA à taxa reduzida de 6%, em vez da taxa normal de 23%, desde que cumpram os limites legais.

• Venda para habitação própria e permanente: o preço de venda não deve ultrapassar 660.982 euros.
• Arrendamento habitacional: a renda mensal não deve ultrapassar 2.300 euros.

Numa empreitada de 200.000 euros sem IVA, a diferença entre pagar IVA a 23% e IVA a 6% é de 34.000 euros. Este impacto torna a validação prévia do enquadramento fiscal especialmente relevante.

Prazos relevantes

• No caso de venda para HPP, o imóvel deve ser vendido no prazo de 24 meses após a emissão da licença de utilização e a escritura deve indicar esse destino.
• No caso de arrendamento, o primeiro contrato deve entrar em vigor até 24 meses após a conclusão da obra.
• O imóvel deve permanecer em arrendamento habitacional durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos.
• A medida pode abranger obras cuja iniciativa procedimental se tenha iniciado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do IVA ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

8. Autoconstrução: restituição parcial do IVA

Quem constrói a própria casa, fora de uma atividade empresarial, também pode beneficiar de apoio fiscal. Neste caso, em vez de pagar diretamente IVA a 6%, pode pedir a restituição da diferença entre o IVA pago a 23% e o IVA que teria sido pago à taxa reduzida.

Para beneficiar, devem estar reunidas várias condições: a construção deve destinar-se à habitação própria e permanente, o valor patrimonial tributário ou o custo do terreno mais construção sem IVA deve respeitar o limite legal, e o imóvel deve ser afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses após a documentação de início de utilização, mantendo essa afetação por pelo menos 12 meses.

Cuidados antes de tomar uma decisão

1. Confirme se o município aderiu aos benefícios aplicáveis à habitação de custos controlados.
2. Valide se a renda, o preço de venda ou o valor da obra se encontram dentro dos limites legais.
3. Guarde documentação que comprove prazos, afetação do imóvel, contratos e comunicações à Autoridade Tributária.
4. Simule o impacto fiscal antes de optar pelo englobamento de rendimentos prediais.
5. Aguarde ou confirme regulamentação complementar sempre que o regime dependa de portaria ou procedimento ainda não operacionalizado.

Conclusão

O pacote fiscal para a habitação 2026 cria oportunidades de poupança fiscal, mas a aplicação dos benefícios depende de requisitos específicos, prazos e procedimentos formais. Para famílias, as principais novidades estão no IMT, na dedução de rendas, nas mais-valias e na autoconstrução. Para senhorios, investidores e promotores, destacam-se a taxa de IRS de 10%, o RSAA, os CIA e o IVA reduzido em determinadas empreitadas.

Antes de comprar, vender, arrendar, construir ou reabilitar, confirme o enquadramento concreto do imóvel e da operação. Uma decisão aparentemente simples pode implicar perda de benefícios fiscais se os prazos, limites ou obrigações declarativas não forem cumpridos.

FAQ's 

O IMT de 7,5% aplica-se a todos os compradores?

Não. Aplica-se aos compradores não residentes em Portugal, salvo exceções previstas, como tornar-se residente fiscal no prazo legal ou colocar o imóvel em arrendamento habitacional nas condições exigidas.

A dedução de rendas no IRS aumenta para todos os inquilinos?

O limite geral aumenta, mas o valor efetivo da dedução depende das rendas pagas, do rendimento coletável, do registo do contrato, da emissão de recibos e de eventuais apoios públicos recebidos.

O IVA a 6% aplica-se a qualquer obra?

Não. Aplica-se apenas a empreitadas de construção ou reabilitação que cumpram os requisitos legais quanto ao destino do imóvel, valores máximos e prazos.

O RSAA é obrigatório para senhorios?

Não. É um regime voluntário. O senhorio aceita praticar renda dentro do limite aplicável e, em troca, pode beneficiar de isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais abrangidos.

Fontes 

• Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, Diário da República.
• Portal das Finanças - Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20/05.
• DECO PROteste - Regime Simplificado de Arrendamento Acessível: como funciona.
• PwC Portugal - Habitação: alterações fiscais e novos regimes de incentivo.