Arrendamento Acessível: novos limites máximos de renda e isenção de IRS ou IRC

Os novos limites máximos de renda por concelho e tipologia já foram publicados. O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível prevê isenção de IRS ou IRC para os contratos elegíveis, mas os proprietários têm de cumprir condições específicas e submeter a documentação ao IHRU.

Para quem tem um imóvel arrendado ou pondera investir numa casa para colocar no mercado de arrendamento, há novidades. Foi publicada a nova Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro, que define os novos limites máximos de renda aplicáveis a cada tipologia e concelho no âmbito do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). O objetivo é incentivar a oferta de habitação a rendas inferiores aos valores praticados no mercado, através de condições legalmente definidas e de benefícios fiscais para os proprietários elegíveis.

Para os senhorios, importa perceber quais são os valores aplicáveis, como funciona a isenção fiscal e que procedimentos devem cumprir para beneficiar deste regime.

1. Como funciona o novo regime de arrendamento acessível?

Para que um contrato possa beneficiar do regime, não basta praticar uma renda inferior à que é habitual na zona. É necessário respeitar o limite definido para a tipologia e o concelho do imóvel e cumprir as restantes condições previstas na legislação.

Entre os principais requisitos estão:

• Limite máximo de renda: o valor mensal deve respeitar o limite legal aplicável à tipologia e ao concelho onde se localiza o imóvel.
• Duração mínima do contrato: três anos para contratos destinados a residência permanente e três meses para contratos de residência temporária abrangidos pelo regime.
• Cumprimento das obrigações legais e fiscais: o contrato deve ser comunicado à Autoridade Tributária e a documentação necessária à aplicação do benefício fiscal deve ser submetida ao IHRU.

2. Quais são os limites máximos de renda?

Os valores variam consoante o concelho e a tipologia da habitação, refletindo as diferenças entre os mercados locais. A portaria estabelece limites para todas as tipologias, desde T0 até habitações com mais de cinco divisões.

A tabela pode ser consultada na portaria aqui.

Os valores mostram a importância da localização na definição da renda admissível. Por exemplo, o limite máximo para um T2 em Lisboa é de 1.309 euros mensais, enquanto em Castelo Branco é de 406 euros.

3. É possível aplicar uma majoração ao limite da renda?

Sim. A legislação prevê duas majorações cumulativas de 10%, quando se verificam determinadas condições:

• Estacionamento privativo: quando o arrendamento inclui estacionamento privativo, o limite pode ser aumentado em 10%.
• Eficiência energética: quando o imóvel possui classe energética A ou superior, comprovada por certificado energético válido à data da celebração do contrato, o limite pode ser aumentado em mais 10%.

Quando ambas as condições se verificam, as majorações podem ser acumuladas.

Por exemplo, num imóvel cujo limite-base seja de 1.000 euros, a aplicação das duas majorações poderá elevar o limite máximo para 1.200 euros mensais.

Este aspeto pode ser relevante para proprietários que estejam a avaliar investimentos em eficiência energética ou a comparar imóveis com características diferentes.

4. Como funciona a isenção de IRS ou IRC?

Uma das principais vantagens do RSAA é a isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais provenientes dos contratos que cumpram os requisitos legais.

Na prática, este benefício pode ter um impacto significativo no rendimento líquido do proprietário. No entanto, a isenção deve ser analisada em conjunto com o valor da renda que poderá cobrar.

Imagine-se um senhorio que compara duas possibilidades: arrendar o imóvel ao preço que considera adequado ao mercado ou optar pelo regime acessível, aceitando uma renda dentro do limite legal e beneficiando da isenção fiscal, desde que cumpra todas as condições.

A decisão deve considerar a diferença entre as rendas, os impostos que seriam devidos fora do regime, os encargos anuais do imóvel e a estabilidade que o proprietário procura para o seu investimento.

Importa ainda ter em conta que, caso o contribuinte opte pelo englobamento dos rendimentos prediais, os rendimentos isentos são obrigatoriamente englobados para efeitos de determinação da taxa aplicável aos restantes rendimentos.

5. Como deve o senhorio inscrever o contrato no IHRU?

Para beneficiar da isenção fiscal prevista no RSAA, o senhorio deve submeter, na plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU, os seguintes documentos:

• Cópia do contrato de arrendamento celebrado.
• Comprovativo da comunicação do contrato no Portal das Finanças.

O prazo para a submissão é até 15 de janeiro do ano seguinte à data da celebração do contrato.

Depois de cumprida esta obrigação, o IHRU comunica o contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira até ao final de fevereiro desse ano, para efeitos da aplicação do regime fiscal, com efeitos a partir da data de celebração do contrato.

Pode consultar o enquadramento legal no Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.